Réglementation des hébergements en France

Réglementation des hébergements en France

La location meublée en France peut relever de règles différentes selon que le logement est une résidence principale, une résidence secondaire, un meublé de tourisme, une chambre d’hôtes ou un logement loué dans le cadre d’un bail d’habitation ou d’un bail mobilité. Les règles locales de la commune peuvent également imposer des formalités supplémentaires.

Dans cet article

Résidence principale, résidence secondaire et meublé de tourisme

La résidence principale est le logement occupé habituellement par son occupant. La réglementation applicable à une location touristique dépend notamment de ce statut. Un meublé de tourisme est destiné à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Une résidence secondaire peut également être louée en meublé de tourisme, mais des démarches supplémentaires peuvent être exigées par la commune.

Déclaration et numéro d’enregistrement

La déclaration préalable donnant lieu à un numéro d’enregistrement devient obligatoire dans toute la France au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro délivré doit être indiqué dans l’annonce lorsque la procédure s’applique. Les modalités pratiques dépendent du dispositif national et, le cas échéant, de la commune.

Changement d’usage

Dans certaines communes, transformer un logement destiné à l’habitation en meublé de tourisme peut nécessiter une autorisation préalable de changement d’usage. Cette règle concerne notamment certaines zones tendues ou communes ayant instauré ce régime. Des mécanismes de compensation peuvent également être prévus localement. Il faut vérifier les règles de la mairie du lieu où se trouve le logement avant toute mise en location.

Urbanisme et changement de destination

Le changement d’usage ne doit pas être confondu avec le changement de destination prévu par le droit de l’urbanisme. Selon la nature du local, les travaux réalisés et les règles du plan local d’urbanisme, une déclaration préalable ou une autorisation d’urbanisme peut être nécessaire. Certaines communes peuvent aussi réserver des secteurs à l’habitation principale ou fixer des règles spécifiques pour les meublés de tourisme.

Durée de location et limites locales

Pour un meublé de tourisme, un même voyageur ne peut pas occuper le logement plus de 90 jours consécutifs par année civile. Pour la résidence principale du loueur, la limite nationale de location touristique est traditionnellement de 120 jours par an, mais les communes disposent désormais de pouvoirs permettant, dans certaines conditions, d’abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours. Il faut donc vérifier la règle applicable dans la commune concernée.

Copropriété et autorisation du propriétaire

Un locataire souhaitant sous-louer son logement doit obtenir l’accord écrit de son propriétaire lorsque la loi l’exige. En copropriété, le règlement de copropriété doit être vérifié avant toute activité de location touristique. Depuis la loi du 19 novembre 2024, certaines obligations d’information du syndic et de nouvelles règles relatives aux règlements de copropriété s’appliquent également.

Début d’activité et numéro SIRET

Le début d’une activité de location meublée doit être déclaré via le guichet des formalités des entreprises afin d’obtenir un numéro SIRET et de renseigner le régime fiscal applicable. Les formalités doivent être réalisées dans les délais prévus par la réglementation.

Particulier, loueur professionnel et obligations sociales

Le fait de louer un logement meublé peut entraîner des obligations fiscales et sociales même lorsque le loueur agit à titre individuel. Pour les cotisations sociales, le statut et les obligations dépendent notamment du montant annuel des recettes et du type de location. Service-Public indique notamment qu’un loueur peut être considéré comme professionnel au regard des cotisations sociales lorsque les recettes annuelles de location meublée dépassent certains seuils, notamment 23 000 € dans plusieurs situations. Les règles diffèrent pour les chambres d’hôtes et selon le type de meublé.

Fiscalité des revenus locatifs

Les revenus de location meublée relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour les recettes perçues en 2026, le régime micro-BIC est notamment accessible, sous conditions, jusqu’à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés et jusqu’à 83 600 € pour les meublés de tourisme classés. Les abattements applicables diffèrent entre meublés classés et non classés. Le régime réel peut s’appliquer de plein droit ou sur option selon la situation.

CFE et autres impositions locales

La location meublée constitue en principe une activité susceptible d’être soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE), y compris pour un particulier. Des exonérations existent, notamment selon le montant des recettes, le caractère occasionnel de la location ou la situation du logement. Certaines exonérations peuvent également dépendre d’une décision de la collectivité locale.

TVA et prestations para-hôtelières

La location meublée d’un logement est en principe exonérée de TVA. Elle peut toutefois devenir soumise à la TVA lorsqu’elle est accompagnée de prestations para-hôtelières réalisées dans des conditions comparables à celles d’un établissement hôtelier, notamment lorsque plusieurs services tels que le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture de linge et la réception sont proposés dans les conditions prévues par la réglementation fiscale.

Taxe de séjour

Dans les communes ayant instauré une taxe de séjour, celle-ci est due selon le type d’hébergement et les règles locales. Selon le mode de réservation, la collecte et le reversement peuvent incomber au loueur ou à l’opérateur numérique. Certaines situations peuvent ouvrir droit à une exonération.

Consulter aussi : Taxes pour les voyageurs.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais elle demeure applicable aux résidences secondaires et à certains autres locaux meublés qui ne constituent pas la résidence principale de leur occupant. Des majorations ou exonérations peuvent exister selon la commune et la situation.

DPE, performance énergétique et règles environnementales

Il n’existe pas une taxe environnementale unique applicable à tous les hôtes. En revanche, des obligations liées à la performance énergétique et au diagnostic de performance énergétique (DPE) s’appliquent progressivement aux meublés de tourisme. Pour certains logements nouvellement proposés en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d’usage en France métropolitaine, des niveaux minimaux de DPE sont déjà exigés. À partir de 2034, des exigences plus larges sont prévues. Des règles locales d’urbanisme et de rénovation énergétique peuvent également s’ajouter.

Bail mobilité

Le bail mobilité est distinct de la location touristique classique. Il s’agit d’un contrat de location meublée temporaire réservé à certaines situations prévues par la loi. Il peut être utilisé lorsque le locataire remplit les conditions requises.

Consulter la page Bail mobilité.

Meublé de tourisme classé ou non classé

Le classement d’un meublé de tourisme est volontaire mais peut avoir des conséquences sur la fiscalité, la taxe de séjour et la présentation de l’hébergement. Il est délivré selon une procédure spécifique par un organisme compétent.

Logements sociaux et restrictions particulières

La location touristique d’un logement appartenant au parc social est interdite. D’autres restrictions peuvent s’appliquer selon le type de logement, le bail, le règlement de copropriété ou les règles locales.

Sources officielles

Pour vérifier les règles applicables à Votre situation, consultez en priorité les sources officielles suivantes :

Les règles locales peuvent être plus strictes que les règles nationales. Avant de publier un hébergement, vérifiez toujours les formalités et autorisations de la mairie de la commune concernée.

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